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Immobilier 2014 : tendances et prévisions

Les prix des logements vont-ils continuer à baisser comme en 2013 ? Et les taux d’emprunt, resteront-ils aussi bas ou risquent-ils de remonter ? C’est ce que nous allons observer dans cet article sur les tendances pour le marché immobilier en 2014.
Fnaim

Mini-bilan pour l’immobilier en France en 2013

Pour résumé l’année 2013 pour l’immobilier, on peut dire qu’elle a confirmé les tendances qui se sont mises en place fin 2011 et en 2012 :

- Les taux pour les crédits immobiliers ont continué leur mouvement de baisse jusqu’au milieu de l’année. Ils ont battu mois après mois de nouveaux records historiques. Le point le plus bas a été atteint sur les emprunts immobiliers contractés en juin 2013 avec un taux moyen de 2.89 %. Sur la seconde partie, les taux pour financer des projets immobiliers sont légèrement remontés pour atteindre 3.09 % sur la fin de l’année 2013. Les banques n’ont pas relâché leurs critères d’octroi plus strict d’après les retours de la Banque de France. Alors qu’on aurait pu croire que ces taux à un niveau très bas sur toute l’année 2013 auraient dynamisé les ventes et entraîné une hausse des prix, il n’en a rien été.
- Les volumes de vente restent très bas. Les acquéreurs sont beaucoup plus regardants sur la qualité des biens et surtout sur les prix. L’année 2013 devrait se solder par une baisse du nombre de transactions dans l’ancien comprise entre 10 et 15 % par rapport aux bonnes années passées et de plus de 15 % pour l’immobilier neuf. Les chiffres définitifs ne seront connus qu’au printemps 2014. Les conditions exceptionnelles de financement n’auront que permis d’éviter un blocage plus important du marché et des chiffres moins mauvais qu’en 2012.
- La baisse des prix qui n’était jusqu’à fin 2011 que localisée dans les zones rurales et certaines villes déprimées économiquement a continué à se généraliser et à s’étendre à l’ensemble de la France. Ainsi, même à Paris les prix baissent. Pour les villes qui ne font pas partie des très grandes agglomérations françaises ou qui souffrent le plus économiquement, la baisse des prix est devenue plus forte en 2013 qu’elle ne l’a été en 2012.

Tous les indicateurs montrent que les prix vont continuer à diminuer

Dans ce contexte, on peut se demander si ce début de dégonflement de l’importante bulle immobilière française va se poursuivre en 2014 ou s’il faut craindre une reprise de la hausse des prix. En analysant tous les éléments qui peuvent impacter l’évolution des prix, on se rend compte qu’aucun ne tend vers une hausse. Le cycle baissier semble s’être installé pour de nombreuses années. Quoi de plus normal après tant d’années de hausse ?.

Les taux des crédits immobiliers sont déjà très bas

Nous l’avons rappelé ci-dessus, les taux d’intérêts pour des prêts immobiliers n’ont jamais été aussi bas qu’en 2013. Ils restent inférieurs d’environ 20 points de base à ceux qui se pratiquaient il y a un an (3.08 % en décembre 2013 contre 3.31 % en décembre 2012). Et les meilleurs taux sont encore plus bas. Les taux devraient redescendre légèrement dans les semaines à venir. Pourront-ils descendre plus bas que le record à 2.89 % en 2014 ? C’est possible. Néanmoins, la marge potentielle de baisse sur les taux reste assez faible. Or pour que l’évolution des taux fasse augmenter les prix de l’immobilier, il faut qu’ils baissent sensiblement. Une stabilisation des taux à un niveau très bas ne permettrait pas de redonner davantage de pouvoir d’achat aux ménages. De plus, l’impact des taux sur le coût d’un achat reste minime par rapport à celui du prix. Le risque, au contraire, est de voir la confiance des marchés financiers sur la dette française se dégrader en 2014. Si cela devait arriver, on verrait le niveau de l’OAT 10 ans de la France (le taux auquel la France place sa dette à 10 ans sur les marchés) remonter. Or celui-ci impact indirectement les taux des crédits immobiliers qui suivront le même mouvement avec quelques semaines de décalage. On devrait donc conserver des taux immobiliers très attractifs en 2014, sauf si l’OAT 10 ans de la France devait s’envoler..

Les banques resteront méfiantes sur la qualité des dossiers avant d'accorder un financement

Depuis l’été 2011, les banques sont devenues plus regardantes sur la qualité de votre dossier d’emprunteur pour prévenir les risques d’une baisse importante des prix de l’immobilier sur les garanties prises sur les logements financés. Ainsi, les taux d’apport, les niveaux d’endettement et la durée des remboursements sont étudiés plus attentivement et les financements ne sont plus accordés aussi facilement qu’avant. Cette tendance va se poursuivre en 2014. Les risques de diminution de la valeur des logements étant de plus en plus présents.

La situation économique en France et les aides pour l'immobilier

Le niveau de chômage reste très élevé et la situation économique très tendu. À cela s’ajoute les différentes hausses d’impôt et de taxes auxquelles les Français doivent faire face. Dans ce contexte difficile, le nombre de ménages en capacité d’acheter de l’immobilier se réduit et surtout leurs budgets sont moins importants. Par ailleurs, l’État injecte déjà plusieurs milliards par an pour soutenir le marché immobilier de différentes façons. Dans un contexte de réduction des déficits, il est peu probable de revoir apparaître des aides massives de soutien à la demande. D’autant plus que l’on a vu ces dernières années qu’aider la demande ne faisait que soutenir des prix élevés.

L'aspect psychologique des premières baisses des prix

Un autre élément majeur, mais difficilement quantifiable, pèse sur les prix des logements et les entraîne vers le bas : la vision de l’immobilier à changer et les comportements des acteurs également. Ainsi, après près de deux ans de blocage du marché et de premières diminutions des prix, les acquéreurs se font de plus en plus rares. Avec des prix aussi élevés par rapport aux revenus et un cycle baissier entamé, les risques de faire une mauvaise affaire sont beaucoup plus présents. Les Français en sont conscients. Les risques de moins-values en cas de revente dans quelques années sont réels et cela modifie les comportements. C’est bien connu, la baisse des prix entraîne la baisse. Les potentiels acquéreurs mettent leur projet en attente s’ils ne peuvent pas obtenir l’appartement ou la maison qu’ils souhaitent dans leur budget plutôt que de se résoudre à acheter n’importe quoi. Il y a quelques années, ils se résignaient à acheter dans des secteurs plus éloignés ou de restreindre fortement leurs critères de choix. C’est ainsi que l’on voit les biens éloignés des zones dynamiques et ceux avec des défauts se vendre de moins en moins facilement...

 

 
 

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